El terme "hipoteca" es va introduir a Grècia tres segles aC. Significava que el deutor era responsable davant el creditor amb la seva pròpia terra. En dret intern, aquest concepte va aparèixer a principis dels 90 del segle passat. A la Rússia moderna, les relacions sorgides en relació amb la hipoteca estan regulades per la llei "Sobre hipoteques (penyores de béns immobles)", modificada el 25 de novembre de 2017.
Hipoteca en paraules senzilles
Un altre nom de les hipoteques és la garantia immobiliària. Aquest és el nom de la manera com es garanteixen les obligacions, quan el deutor dóna al creditor un avantatge en satisfer les seves reclamacions del valor de la penyora, que es converteix en un immoble. En el sistema d’aquestes relacions, el deutor actua com a penyora i el creditor com a penyora.
En el cas més general, una hipoteca pot servir de garantia per a diversos tipus d’obligacions monetàries. Al mateix temps, se suposa que les obligacions ja poden existir en el moment de la celebració del contracte hipotecari i poden sorgir en el futur. Actualment, la hipoteca s’ha desenvolupat en el camp de la concessió de préstecs i crèdits als ciutadans.
Una hipoteca pot sorgir tant en virtut de la llei com en virtut d’un contracte hipotecari. En virtut de la llei, es produeix una promesa quan es realitza una transacció de compravenda de béns immobles sense que el comprador en pagui la totalitat. En aquest cas, el venedor actua com a creditor hipotecari i el comprador actua com a hipotecari. Una hipoteca en virtut d’un contracte implica una transacció per escrit entre dues o fins i tot més parts. En virtut d’aquest acord, el propietari o la persona que realitza legalment la gestió econòmica de l’objecte es converteix en penyora.
Disposicions bàsiques de la llei sobre hipoteques sobre béns immobles
La Llei sobre hipoteques estableix que les parts que mantenen una relació jurídica conclouen un acord adequat entre elles. Segons els termes d’aquest document, una de les parts (el titular de l’obligació) té el dret de satisfer les seves reclamacions monetàries. La seva font és el cost de l'objecte objecte de la promesa. El contracte es signa en relació amb els béns propietat i ús del deutor.
L'acord anterior dóna lloc a una relació jurídica sobre una hipoteca, a la qual s'apliquen els principis de garantia. Atès que la facturació d’empreses, apartaments, estructures, terrenys està permesa per llei, és possible una promesa en relació amb aquests objectes.
És possible establir una hipoteca per tal de garantir el compliment dels termes del contracte de préstec o contracte de préstec. L'obligació pot derivar dels fets de compra-venda, contracte, arrendament o danys.
La llei sobre hipoteca (penyora) introdueix la necessitat de comptabilitzar tant el deutor com el creditor, si són persones jurídiques.
L’objecte del contracte ha d’assegurar el pagament del deute principal ja sigui en la seva totalitat o en la part que determini l’acord de les parts. En concloure un acord, les parts de l’acord poden condicionar el pagament d’interessos. La llei estableix la possibilitat de pagament de reclamacions en forma de suma global; no pot excedir les obligacions derivades del contracte.
La llei preveu altres pagaments, que inclouen:
- indemnització per danys;
- pena;
- una multa en cas de violació de les condicions del contracte;
- reemborsament de les despeses judicials;
- compensació de costos per a la implementació de l'objecte.
Succeeix que el creditor, que vol preservar la integritat de la propietat, es veu obligat a gastar diners en el seu manteniment i protecció complets. En aquest cas, té dret al reemborsament de les despeses degudes als béns immobles hipotecats.
Les lleis sobre hipoteques determinen les categories d’objectes que poden convertir-se en objecte d’un acord. D’acord amb la legislació civil, els béns registrats d’acord amb el procediment establert es poden contractar en virtut d’un contracte hipotecari.
Subjecte del contracte hipotecari
L’objecte d’un contracte hipotecari pot ser:
- parcel·les;
- edificis, estructures, empreses i altres objectes de construcció de capitals;
- edificis residencials, apartaments, així com les seves parts, que són habitacions aïllades;
- garatges, cases rurals, cases enjardinades, altres edificis de consum;
- avions, vaixells i objectes espacials.
En alguns casos, la llei sobre hipoteques permet considerar els edificis residencials que estiguin directament relacionats amb l’assignació de terrenys com a objecte del contracte. Si no hi ha cap registre per a parcel·les, la propietat estatal de les quals no està dividida, això no pot ser un obstacle per a la formació de relacions jurídiques hipotecàries.
Segons el Codi civil i la Llei d’hipoteques, l’objecte del contracte, així com els seus accessoris, són un tot únic. Per tant, els accessoris passen a formar part de la promesa general, llevat que s’estableixi el contrari per acord de les parts. Una cosa que no es pot dividir sense canviar el seu propòsit principal no pot ser un subjecte independent d'una transacció.
El requisit per a l’hipotecari és que la propietat objecte del contracte sigui de la seva propietat o, almenys, de la jurisdicció econòmica. Si l'objecte es retira de la circulació o se li pot exigir una reclamació, no es permet la seguretat de les reclamacions amb aquesta propietat. El mateix punt s'aplica a les propietats sobre les quals no es pot fer privatització.
Segons la llei sobre hipoteques, l'objecte del contracte pot ser el dret d'arrendament, si hi ha el consentiment de l'arrendador o de la persona que utilitza l'objecte sota el dret de gestió econòmica.
Es pot establir una hipoteca sobre béns que siguin de propietat conjunta comuna en el moment de la celebració de l’acord si hi ha consentiment per part de tots els propietaris legals. Aquest consentiment s’ha de fer per escrit. En el cas de la propietat compartida, la persona té dret a hipotecar els béns que li pertanyen sense demanar el consentiment d'altres copropietaris.
Contingut del contracte hipotecari
L'acord de penyora hauria d'indicar:
- objecte del contracte hipotecari;
- avaluació d'aquest tema;
- l’essència de l’acord;
- l'import de l'execució de l'obligació i el seu termini.
El contracte hipotecari es conclou d’acord amb les normes i principis generals del dret civil. El document ha de contenir informació sobre el tema de l’acord, sobre la seva avaluació i altres punts significatius en el compliment de les obligacions. Les parts poden incloure condicions específiques en el document que preveu la possibilitat d’imposar una execució hipotecària sobre la propietat. Aquesta informació es pot emetre en forma d’acord independent.
El contracte hipotecari conté el nom de l'objecte i el lloc on es troba. La descripció proporcionada al document ha de ser suficient per identificar l'objecte. El dret, sobre la base del qual l’objecte pertany al prestador, també s’explica al document. Si el subjecte és un contracte d’arrendament, s’ha d’indicar el seu termini.
L'avaluació de l'objecte del contracte ve determinada per l'acord elaborat per les seves parts i es dóna en termes monetaris. L'avaluació d'un objecte de construcció en curs es realitza al seu valor de mercat.
Algunes característiques de la hipoteca
L’obligació garantida per la hipoteca s’indica al contracte juntament amb la base de la seva aparició i el període per al qual s’estableix. L'acord pot establir que l'import de les obligacions monetàries s'establirà més endavant; en aquest cas, cal prescriure les condicions per determinar l’import de les obligacions.
Si, per acord de les parts, les reclamacions es poden implementar parcialment, s’han de contractar els termes i la freqüència de pagaments. Si no s’estableix un import específic de l’import dels pagaments, cal prescriure les condicions per a la seva determinació.
La hipoteca està subjecta a un registre estatal obligatori. Es fa efectiu només a partir del moment que es fa una inscripció al registre estatal corresponent. A l’extracte del registre, l’entrada a la promesa de béns immobles es reflecteix en forma de gravàmens dels drets del propietari sobre aquesta o aquella propietat.
Un cas especial d’hipoteca immobiliària és la hipoteca d’un apartament. Aquesta forma de compromís es va generalitzar després de l'inici de programes governamentals destinats a donar suport a aquells ciutadans que adquireixin habitatge. En virtut d’un contracte hipotecari d’aquest tipus, l’hipotecari promet l’apartament per garantir així les obligacions financeres assumides. L’acord hipotecari de l’apartament el signen el prestador i el propietari de l’apartament. La inscripció del contracte es fa en un termini que no excedeixi els cinc dies hàbils.
Assegurança en celebrar un contracte hipotecari
El creditor està vitalment interessat en el fet que els béns que va rebre com a penyora estiguessin segurs fins que el deutor compleixi completament les seves obligacions financeres. Per tant, la llei preveu una assegurança del subjecte de la hipoteca contra possibles riscos de danys o pèrdues. Aquesta assegurança és obligatòria. Els bancs sovint creen les seves pròpies companyies d'assegurances, que asseguren els objectes del contracte hipotecari. De vegades, aquestes estructures ofereixen tipus addicionals de serveis als prestataris, cosa que condueix objectivament a un augment dels costos globals i augmenta el cost d’un servei de préstec.
