La inestable situació econòmica a Rússia el 2014 també va afectar l’estat del mercat immobiliari. Què cal esperar a partir del 2015 i quin serà el cost dels apartaments?
La qüestió del cost dels apartaments és tradicionalment rellevant per a grups amplis de la població. Els venedors d’apartaments temen que hauran de vendre la seva propietat per uns cèntims, i els compradors temen que hauran de pagar un extra pels béns immobles.
Fer previsions a llarg termini en una situació econòmica difícil i en una situació geopolítica inestable és molt problemàtic. Per tant, la majoria dels experts es limiten a períodes a curt termini, durant els propers sis mesos o un any.
El cost dels apartaments, com altres béns, depèn generalment de l’equilibri entre l’oferta i la demanda. La demanda està determinada en gran mesura per la solvència dels ciutadans i l’oferta ve determinada per la dinàmica de la indústria de la construcció i la disponibilitat de fons d’inversió prestats per als desenvolupadors.
La demanda de béns immobles a Rússia el 2015
Es preveu que la demanda de béns immobles caigui durant el 2015 per diversos motius. Entre ells, el fonamental és el descens de la disponibilitat de préstecs hipotecaris, que va ser el motor clau de la demanda d’apartaments a Rússia.
Els préstecs hipotecaris el 2015 es caracteritzaran per un augment dels tipus de préstecs (com a mínim 2 pp), així com per un augment dels requisits per als prestataris dels bancs. Per tant, ja ara, alguns bancs han anunciat un augment del pagament inicial mínim fins al 40-50%. En aquestes condicions, les hipoteques seran inaccessibles per a molts russos.
A més, la caiguda de la demanda serà conseqüència de l’emoció que va sorgir al mercat immobiliari a finals del 2014. Llavors molts compradors van intentar convertir ràpidament els seus estalvis en rubles en apartaments. Per tant, alguns russos ja han aconseguit satisfer la demanda, especialment en el seu segment d’inversions (quan es compra un apartament com a objecte per generar ingressos i no per viure).
La disminució del poder adquisitiu dels ciutadans com a conseqüència de la devaluació del ruble i l’elevada inflació també tindran un impacte negatiu en el mercat immobiliari.
Previsió de la dinàmica de la construcció el 2015
La indústria de la construcció ja mostra una caiguda de l’activitat. Molts projectes potencials estan suspesos i només es continuen implementant aquells que estan en una fase de preparació elevada o tenen un potencial inversor important. La indústria de la construcció també es veu afectada negativament pel creixement del cost dels fons prestats per a la implementació de projectes.
S'espera que molts propietaris del mercat secundari triïn ajornar la seva venda fins a "temps millors" per poder recaptar una suma important.
Aquest estat de coses tindrà dues conseqüències: una redistribució de la demanda cap al mercat secundari, així com una lleugera disminució de l'oferta.
Previsió del preu dels apartaments per al 2015
Aquesta tendència prevista en forma de caiguda de la demanda de béns immobles (amb una taxa de descens de l’oferta més baixa) hauria de provocar una caiguda dels preus dels apartaments durant la segona meitat del 2015. És cert que s’espera que passi a poc a poc i que no esdevingui impressionant.
Els agents immobiliaris creuen que la disminució afectarà en major mesura el mercat immobiliari secundari. Els experts fan analogies amb la crisi del 2008-2009. Llavors, el valor en rubles dels apartaments va caure un 10%, i el seu equivalent en dòlars va caure encara més, entre un 30 i un 35%. Ara s’observa una situació similar: els preus dels apartaments en dòlars van caure més que en rubles.
Els preus dels edificis nous el 2015 continuaran sumant-se al preu. Segons els experts, l'augment pot ser del 5-10%.
Al mateix temps, és possible que no es produeixi cap caiguda dels preus dels apartaments si es redueix la taxa clau, es normalitza la dinàmica de la moneda i l’Estat desenvolupa mesures de suport als préstecs hipotecaris.
