Un préstec hipotecari en moneda estrangera atrau prestataris amb un tipus d’interès significativament inferior al que ofereixen els bancs per a préstecs en rubles. Per tant, a l’hora d’escollir una moneda de crèdit, molta gent preferia el rublo, per exemple, el dòlar. Sembla que els beneficis són obvis, però la vida fa els seus propis ajustaments.
El préstec en dòlars per a moltes persones que van contractar hipoteques en aquesta moneda va resultar ser una bomba de temps. Va resultar que només és beneficiós quan es compleix una de les dues condicions: el tipus de canvi del ruble és estrictament estable o el prestatari rep un salari en dòlars.
Desenes de milers de persones que van contractar préstecs hipotecaris en dòlars a un ritme de 30 a 35 rubles es van trobar en una situació en què el valor del dòlar gairebé es va duplicar. En aquesta situació, totes les delícies de les hipoteques sobre divises no només es van fondre, sinó que es van convertir en un jou al coll dels prestataris, els sous dels quals eren el ruble.
Naturalment, molts d’ells han perdut la capacitat de fer pagaments mensuals. Per tant, l’Estat va haver d’intervenir en la situació actual. El pressupost federal va proporcionar fons amb l'ajut dels quals els prestataris que es trobaven en una situació difícil podien reestructurar els seus deutes.
La reestructuració suposa: una disminució de la mida dels pagaments, amb un augment del període de préstec, així com canvis en la freqüència d’aquests pagaments; les opcions possibles són els pagaments mensuals, trimestrals i anuals.
Per completar la reestructuració, heu d’anar al vostre banc, consultar amb un agent de préstecs i escriure un extracte en què indiqui els motius dels problemes financers i les condicions en què el prestatari pot complir les seves obligacions amb el banc.
Heu de saber que durant la reestructuració podeu obtenir un pagament diferit, així com un canvi en la moneda vigent en virtut del contracte.
Els administradors bancaris poden oferir una altra solució al problema: refinançar un préstec existent. Representa una reemissió completa d’un préstec en condicions acceptables per al prestatari, mentre que la moneda estrangera es canvia a russa i el nou acord es redacta en rubles.
Si anomenem pala una pala, el refinançament no és res més que refinançar, és a dir, obtenir un nou préstec per amortitzar l’antic. Molt sovint, el refinançament es duu a terme amb un canvi del banc creditici, que ofereix unes condicions de préstec més favorables. Tot i que podeu negociar amb el vostre banc.
Què cal calcular si vol refinançar el seu deute? En primer lloc, sempre cal recordar que el refinançament només té sentit si es milloren les condicions del préstec. Avui la situació del mercat es desenvolupa de manera que hi ha una tendència a millorar les condicions que ofereixen els bancs en comparació amb diversos anys abans.
Només això pot empènyer el prestatari a refinançar-lo, però en qualsevol cas haurà d’utilitzar una calculadora per calcular els pros i els contres d’aquesta acció.
En primer lloc, cal determinar el benefici de la diferència de tipus d’interès entre el contracte existent i el nou previst. No el fet que sigui beneficiós per al prestatari.
Un altre punt per determinar el significat del refinançament és l'import dels interessos ja pagats pel prestatari segons l'antic acord. Segons la pràctica actual, el calendari de pagament del préstec preveu primer el pagament d’interessos i només l’import del deute principal.
En aquest cas, cal calcular si té sentit dur a terme refinançaments en condicions quan el préstec ha estat amortitzat durant molts anys. Els interessos del nou préstec es convertiran en una càrrega i pèrdues financeres addicionals per al pressupost familiar? En aquest cas, no podreu estalviar en interessos realment pagats.
Una altra partida de despeses en el cas del refinançament és el cost de la tramitació dels documents necessaris. Inclouen la comissió d’un banc o un corredor que sol·licita un préstec hipotecari, pagaments d’assegurança, entre ells: assegurança de béns immobles transferits a una hipoteca, així com una assegurança de vida i de salut del prestatari.
Només comptant totes les xifres de transaccions financeres ja realitzades i pròximes es pot determinar si es fa o no un pas com el refinançament d’una hipoteca.
Si es pren la decisió, la primera condició, en cas de canvi del banc creditor, és obtenir el consentiment de la institució financera que va emetre el préstec original i que té el dret a la propietat hipotecada.
Per a això, al banc, que, per descomptat, no vol deixar anar el client, se li pot oferir préstecs en condicions suspensives. Suposa que el prestatari amortitza el primer préstec en el termini especificat i queda alliberat de la garantia, després de la qual s’emet una garantia amb el banc seleccionat en virtut d’un nou contracte de préstec.
Simplifica enormement el procediment si el prestatari té una altra garantia i, si l’acord amb el primer banc no té restriccions en l’amortització anticipada del préstec, no podrà solucionar obstacles.
