La venda de béns immobles pignorats es regeix per les disposicions legals estipulades per la Llei federal núm. 102-FZ "sobre hipoteca (penyora de béns immobles)". La nova versió d’aquest acte legislatiu preveu una sèrie d’addicions i canvis que van entrar en vigor el 01.01.2019.
Conceptes generals de subhasta pública
Per entendre les particularitats de la celebració de subhastes públiques per a la venda de béns immobles en el marc de les normes legals relativament noves de la legislació russa, cal comprendre alguns conceptes.
Lloc d’organització de la subhasta pública. Està directament relacionat amb l’objecte immobiliari que es vol vendre.
Termini de publicació. En un termini de deu dies des de la data de la subhasta, es publica un avís que indica informació sobre la celebració d’aquest esdeveniment (assumpte, lloc i data de la subhasta, el cost dels actius materials).
Avís de subhasta pública. Al lloc web oficial de la FSSP, amb la notificació simultània de les divisions territorials d’aquest servei, es publica informació sobre la subhasta prevista. Els participants han de pagar un dipòsit fix, que sol ser el 5% del valor inicial dels actius materials. A més, el dipòsit es reemborsarà íntegrament si la subhasta es declara nul·la. I sempre que el subjecte guanyador de la subhasta es negui a pagar els articles de la subhasta, aquest dipòsit no li serà retornat.
Contracte. L'acord entre l'organitzador de la subhasta i l'entitat que va guanyar la subhasta conté informació sobre la transacció, que s'introdueix a la URSS.
Participants. El nombre d'assumptes admesos a la subhasta és limitat. Com a regla general, només s’admeten a la subhasta les persones que tenen dret a utilitzar aquests objectes (familiars, amics i coneguts del pignor), així com el pignorant.
Registre de la transacció. Es reconeix una entitat com a licitadora guanyadora en funció del preu més elevat. Després de la subhasta, es conclou un contracte de compravenda. El pagament s’ha de fer en un termini de cinc dies al compte de l’organitzador de l’esdeveniment. A més, la garantia dipositada prèviament està totalment inclosa en el cost de la transacció.
El reconeixement de la subhasta no és vàlid. Es considera cancel·lada una subhasta pública si el nombre de participants és inferior a dos, així com en absència de pagament de l’entitat guanyadora. Després que es reconegui que la subhasta ha fallat, el propietari de l'objecte de la subhasta pot convertir-se en penyora o es pot designar de nou la subhasta. En aquest darrer cas, el temps de celebració s’hauria de designar no més tard d’un mes després i s’hauria de reduir el cost inicial dels actius materials un 15%.
A més, la subhasta pública es pot cancel·lar si les parts de la relació jurídica en disputa conclouen un acord de pau. Si això va ser possible després de la publicació de la data de la subhasta, el deutor està obligat a pagar totes les despeses ocasionades per l'organitzador de la subhasta.
Retirada de valors materials. La forma més comuna d’execució d’una decisió judicial en el marc dels procediments d’execució és la confiscació de béns. Al mateix temps, cinc dies després de la imposició de la confiscació, es duu a terme una incautació directa d’actius materials (parcialment o totalment), que és executada per un empleat de la FSSP.
Implementació d'objectes. L'especificitat de la venda de béns embargats és similar a les normes previstes per a la penyora. Tot i això, aquest procediment és gestionat exclusivament per una agència governamental autoritzada.
Reconeixement del tema com a insolvent. En cas de fallida de persones jurídiques i particulars, les subhastes per a la venda de béns en penyora es realitzen en l'etapa de gestió externa i procediment concursal.
Innovacions normatives. Actualment, l'adquirent de la propietat està determinat únicament pel preu en una subhasta i està totalment exempt de les restriccions dels creditors. Anteriorment, aquest aspecte (condicions d’ús de la propietat pel nou propietari) estava regulat per la Llei federal núm. 127, que se centrava en els drets dels creditors.
Tipus d’oficis. En aquest context, hi ha esdeveniments oberts i tancats. En el primer cas, la licitació pública implica la participació de qualsevol entitat. En aquesta última versió, l'esdeveniment per a la realització de valors materials es centra exclusivament en els participants convidats. Això també s'aplica al mètode d'enviament de pressupostos. Per tant, el formulari obert (oralment) o tancat (sobre tancat) determina l’estat de l’esdeveniment. Les subhastes també es poden celebrar de forma mixta, quan, per exemple, un esdeveniment tancat pel que fa als participants implica una forma oberta d’ofertes de preus.
Avís de subhasta pública
El text de l'avís és la base bàsica per dur a terme subhastes públiques. Per tant, aquest document s’ha d’elaborar d’acord amb els requisits temàtics. Sovint, l’avís d’una subhasta s’equipara a una oferta pública. És important entendre que la distorsió de la informació del text de l’avís, que va influir en el resultat de la subhasta, pot comportar la cancel·lació dels seus resultats o la seva invalidació.
L'avís ha de reflectir la informació següent:
- els termes de la transacció (objecte de la subhasta, el seu valor i gravamen);
- informació sobre el titular o el propietari dels drets d'autor;
- dades sobre el procediment de celebració de la subhasta (lloc, hora i forma de celebració, qui és l'organitzador, procediment per registrar la participació i determinar el guanyador).
Es poden citar els següents matisos com a precedents típics de la pràctica judicial temàtica al nostre país:
- criteris implícits per avaluar les sol·licituds;
- el preu del dipòsit és excessivament alt;
- distorsió dels paràmetres de l'objecte, que va influir en la idea d'aquest;
- descripció incompleta de les càrregues de l'objecte;
- informació incompleta sobre les característiques de l'objecte;
- Infracció de l'oportunitat necessària per familiaritzar-se amb els documents dels quals va sorgir el dret exercit.
La publicació de l’avís de subhasta es realitza d’acord amb el mínim exigit, que inclou el lloc web del departament del servei de l’agutzil, el lloc web federal de la FSSP i els mitjans de comunicació oficials de les autoritats locals. Actualment, la pràctica d’arbitratge d’aquestes publicacions ha desenvolupat els criteris necessaris per a la seva avaluació, que tenen en compte la presència obligatòria d’un text imprès (excloent l’ús exclusiu de radiodifusió i televisió), el públic objectiu, les característiques regionals i la plena disponibilitat d’informació.
Ordre de conducta
Les regles generals per dur a terme operacions públiques impliquen les següents característiques.
Aquestes subhastes es realitzen en forma de subhasta en què es venen els béns del deutor al preu més alt.
L'avís de la subhasta s'ha de publicar com a màxim 30 dies abans de la subhasta. Ha de contenir informació completa sobre l’assumpte, el lloc, el temps, el procediment (registre de participació) i la forma de la subhasta, així com el preu inicial i la determinació del guanyador.
Per participar a la subhasta pública, els sol·licitants han de pagar un dipòsit adequat. La seva mida i procediment d’entrada s’indiquen a l’avís. El dipòsit es reemborsarà en cas de cancel·lació de la subhasta, així com si el subjecte hi participa, quan no es va convertir en el guanyador. La persona que va guanyar la subhasta fa el pagament d’acord amb el contracte de compravenda, tenint en compte el dipòsit.
L’organitzador té el dret de cancel·lar-los com a màxim tres dies abans de la celebració de la subhasta pública.
El concepte de "persones que van participar a la subhasta però no la van guanyar" exclou els participants que no van comparèixer a l'esdeveniment i aquelles persones que no van tenir en compte el preu original de la propietat.
El dia de la subhasta, es signa el protocol adequat entre el guanyador i l’organitzador, que té la força legal d’un acord.
La licitació només es realitzarà si hi participen almenys dues entitats. I el guanyador és el participant amb la millor oferta.
Si el participant que va guanyar la subhasta es nega a signar el protocol, perd el dipòsit. I l’organitzador, que va evitar signar el protocol, retorna al guanyador el dipòsit per doble import i li reemborsarà tots els costos de participació a la subhasta, que superin l’import del dipòsit.
El reconeixement de la subhasta no és vàlid
La subhasta es declara nul·la en els casos següents:
- menys de dos participants van sol·licitar la participació a la subhasta;
- l'assistència a la subhasta va ser inferior a dos participants;
- ningú no ha tingut en compte el preu original dels actius materials;
- el guanyador de la subhasta no ha pagat el cost total de l'article de la subhasta al compte de l'organitzador en un termini de cinc dies.
Atès que no s'ha assolit l'objectiu de la subhasta en aquest cas, es designa una licitació reiterada. Es fixa una nova data per celebrar les subhastes públiques després que la subhasta sigui declarada nul·la en un termini de 10 a 30 dies.
En tots els casos, a excepció del fet que el guanyador de la subhasta no paga el valor total de la propietat, la subhasta secundària es realitza amb una disminució del 15% del cost original. La resta de normes per realitzar operacions secundàries s’ajusten al procediment per dur a terme la subhasta principal. És important entendre que, per demanda d’una persona interessada, el tribunal pot reconèixer que la subhasta no és vàlida si es infringia el procediment per a la seva conducta.
La normativa que regula el procediment de celebració de subhastes públiques per a diversos béns és la següent:
- hipoteca de béns immobles - Art. 56-58 FZ "Sobre hipoteques (penyores de béns immobles)";
- penyora d’altres béns - Art. 350 del Codi civil de la Federació Russa;
- venda de valors - Art. 89 (part 4) de la Llei federal "Procediments d'execució".
