En fer transaccions amb béns immobles, cadascuna de les parts vol protegir-se completament d’accions il·legals. El venedor és especialment vulnerable en aquest sentit. Hi ha maneres de reduir els riscos financers derivats de les liquidacions en efectiu?
Abans de signar el contracte de venda de béns immobles, el venedor encara no veu els diners i, per tant, té por de concloure un acord. Però el comprador no vol separar-se dels diners fins que no s’hagi convertit en propietari de ple dret de l’apartament. Hi ha diverses maneres segures de gestionar aquesta delicada situació.
Llogar una cèl·lula en un banc pot eliminar completament els dubtes del venedor i del comprador amb honestedat mútua. El fet és que el compliment definitiu de les obligacions estipulades pel contracte de compravenda de béns immobles esdevé obligatori des del moment del registre estatal de propietat i no des del moment de la signatura del contracte. La caixa forta es converteix en una garantia del compliment de les obligacions per part de les dues parts de la transacció.
Una caixa forta és una caixa forta en un magatzem especial (dipòsit). Aquestes cel·les es poden obtenir en règim d’arrendament per emmagatzemar temporalment qualsevol objecte de valor. El banc no es fa responsable del contingut de la ubicació d’emmagatzematge, només garanteix la protecció de la caixa forta i permet controlar-ne l’accés. Una caixa forta garanteix la confidencialitat en transferir fons.
El termini d'arrendament estàndard per a una caixa de seguretat és d'un mes, tot i que es poden fixar tenint en compte la possible admissió, perquè de vegades el registre dels drets d'habitatge pot trigar d'una a dues setmanes. Cal tenir en compte que es pot suspendre el registre si es revelen errors en els documents. Com que els diners pertanyen realment al comprador, la clau de l’emmagatzematge temporal, per regla general, és amb ell. No obstant això, per acord de les parts, el propi banc es pot convertir en el guardià de la clau.
Abans de col·locar els diners a la caixa forta, els participants en la transacció immobiliària formalitzen un acord, on s’estipulen detalladament tots els detalls, incloses les condicions d’accés a la cel·la, el moment de rebre els diners i, especialment, la transferència de drets sobre l’objecte. A l’acord també s’indica que la part que paga un servei bancari especial per a la provisió d’emmagatzematge.
Es comprova l’autenticitat dels fons destinats al pagament, es recalculen i es col·loquen en una caixa forta. Ara l'accés als diners només es pot dur a terme quan es compleixin els termes de l'acord i després de l'expiració del termini fixat per a la seva readmissió a la cel·la.
La seguretat de les liquidacions per al venedor amb aquest mètode és que totes les accions amb efectiu tenen lloc en presència d’una persona interessada, després de la qual cosa els diners es bloquegen durant la durada dels procediments de registre.
Generalment s’accepta que el mètode descrit garanteix la màxima seguretat en rebre diners rebuts de la venda d’un apartament. Els assentaments basats en cèl·lules són indispensables quan es tracta d’una transacció alternativa en diverses etapes.
Podeu protegir-vos dels problemes d’una altra manera triant un paquet d’operacions amb pagaments sense efectiu. En aquest cas, el comprador obre una carta de crèdit, és a dir, un compte especial, on transfereix íntegrament l'import necessari per a la compra. El banc està autoritzat a transferir fons al venedor en cas que la transacció estigui completada. La base per a la transferència de fons és la subministració de documents prèviament acordats al banc.
Emetre una carta de crèdit és més car que llogar una cèl·lula en un banc, perquè cada operació d’un compte (obertura d’un compte, transaccions, transferència de fons en efectiu) la realitza el banc, tenint en compte la comissió. El banc és responsable davant les parts de l’operació per l’emissió il·legal de diners, de manera que el risc de ser enganyat per cadascuna de les parts és mínim.
Una altra manera de protegir-vos d’activitats fraudulentes és establir-vos a través d’un notari a qui s’hagi donat autoritat oficial per acceptar fons de dipòsit en liquidar les transaccions. A través del seu compte bancari, el notari té dret a acceptar diners del comprador immediatament abans de registrar la transacció i, després de completar el procediment, transferir-los al compte del venedor. Els detalls dels càlculs s’estipulen a l’acord complementari adjunt al contracte de compravenda de l’objecte immobiliari.
La particularitat d’aquest mètode és que el comprador pot retirar els seus diners del dipòsit del notari en qualsevol moment. Per excloure aquesta possibilitat, cal establir en l’acord condicions clares en què el comprador té dret a retirar els seus fons (per exemple, si es denega el registre de la transacció). L’avantatge del mètode descrit és que tota la transacció, incloses les liquidacions mútues, es pot dur a terme a la notaria.
